所谓“买卖不破租赁”原则，是指在租赁关系成立后，即使出租人将租赁物专卖给第三人，原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的也仅是负担有租赁关系的财产所有权。此即学理上所说的租赁权的“物权化”。其随附于租赁物之上，并可以对抗之后的物权人。

相关法律规定

关于“买卖不破租赁”，我国法律有明确的规定：

《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。

《中华人民共和国合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

但是，“买卖不破租赁”并不是绝对的，适用该原则需具备一定的条件：其一，存在合法有效的租赁合同；其二，租赁物已经交付承租人使用；其三、出租人将该租赁物所有权出卖给第三人。（王泽鉴《民法学说与判例研究》第六册，中国政法大学出版社1998年版）

“买卖不破租赁”的例外情况

王某将房屋抵押给银行贷款，之后，又将房屋出租给李某。王某因为不能偿还银行贷款，银行向法院诉讼，拍卖房屋用以偿还银行贷款。法院拍卖房屋后，李某还能继续租用房屋吗?

李某认为，根据“买卖不破租赁”的原则，出售已出租房屋的，受让人不能要求提前解除租赁关系。

李某关于“买卖不破租赁”的理解是片面的，现行司法解释对于这个原则有个例外规定，先抵押后出租以及先查封后出租的两种情形下，均不适用“买卖不破租赁”的原则。

资料来源：

《中华人民共和国合同法》

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》

《民法学说与判例研究》第六册 王泽鉴

买卖不破租赁规则主要涉及的是民法物权编和债法部分的知识，需要着重注意《民法典》以及相关的最新司法解释。

“买卖不破租赁”规则是租赁权物权化的具体表现。所谓租赁权物权化，是指为了强化承租人的地位，保护承租人的利益，法律赋予作为债权的租赁权一定的物权效力以对抗第三人的现象。租赁权物权化是对传统合同之债的相对性原理的突破。

根据“买卖不破租赁”规则：

①租赁物在承租人依据租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；

②抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

另外，需要注意：买卖破租赁的情况——

①房屋在出租前已经设立抵押权（登记破租赁，未登记不破租赁），因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

②房屋在出租前已经被人民法院依法查封的。